［大阪］泉佐野の住宅
｢泉佐野の住宅｣では基礎の養生期間中に設備配管の施工が始まっています。
以前は『
トラップマス』君を見つけましたが、今回見つけたのがコイツ。
『インバート升 変角合流付バージョン』君 斜めから接続する部分が動きます！！ カッコイイ！！
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泉佐野の住宅トラップマス
2012年5月11日 16:47
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｢泉佐野の住宅｣ではコンクリートを施工してから3日が経過しましたので型枠はずしました。
気温が１５℃以上で３日間、１０℃以上で５日間という最小設置期間があります。
また、急激な乾燥が起こらずにじっくりと固まっていくとより強度が出る特徴があり
今回、コンクリート施工後しばらく雨が降っていたのでより良いコンクリートがあがってました。
ここで使用したコンクリートは55m3 約115トンでした。 いつもよりかなり多めです＾＾
職人さんが型枠を一枚ずつ丁寧に外していきます↓↓
かなり巨大な基礎が出てきました＾＾
この後 ４週（28日）間の養生期間をとってから建方の予定です。
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泉佐野の住宅
2012年5月 7日 15:02
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｢泉佐野の住宅｣では基礎鉄筋の組立が進んでいます。
今回 使用する鉄筋量は約3800㎏（86㎏/坪） 基礎形状がちょっと複雑なのでいつもより少し多めです。
今回 鉄筋工さんたちが使用していたのが この電動の鉄筋結束機↓↓ 使い方はコチラ→
youtubeかなり早いスピードで鉄筋が結束されていきます。 この道具１台で１５万円くらいするらしいですよ（汗）
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市川工務店
2012年4月26日 14:55
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｢泉佐野の住宅｣の現場では、地盤調査の結果 地盤改良が必要でしたので
｢置換工法｣での改良をしました。
｢置換工法｣とは、「悪い土」と「良い土」を入れ替えることで地盤を改良する方法ですが、
ほとんど採用されません。これは「悪い土」の処分費用が結構かかるので、コストが高く
一般的には安く出来る浅層混合改良（表層改良）が使われます。
では、この工法を採用したワケは・・・・
隣で工事している駐車場で再利用が出来るから処分費がゼロ！！
こうなると｢置換工法｣の方がずっと安いのです。
しかも、こっちの方が信頼度は高い！！
さて工事風景です↓↓
砂利を10ｔダンプで運びこみます。 砂利だけでなく砂も混ざっているので良く締まります。
ミニショベルカーでの敷き詰め→バイブレーターで締め固め。 これを何度も繰り返します
完成するとこの通り。 重機が載ってもビクともしない強靭な地盤が出来上がりました。
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泉佐野の住宅
2012年4月 6日 19:54
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この正体は・・・・・
透水管。
地盤調査では水位が確認できなかったけど、埋蔵文化財の調査で大きく掘り下げたところ水が少しずつ湧いてきました。おそらく土圧のバランスが変化したのが原因かなと思います。このまま建てても問題はないんだけど、湧き出している高さが排水可能な高さだったので無数の穴が開いている透水管を入れて排水することにしました。
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市川工務店
2012年3月28日 20:18
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敷地更正が完了しました。
｢泉佐野の住宅｣の計画地は800坪以上ある敷地の一部。
前回も書きましたが、住宅用地の固定資産税は住宅面積の１０倍までは減額されますが、
今回８０坪以上の住宅は計画してません。となると、減税を十分受けることが出来ないし、
この敷地面積では住宅ローンの担保としては過剰になってしまいます。
そこで、過剰担保を避け、納税額を抑えられるように敷地を分割する（分筆といいます）ことにしました。
昔は分筆線を設定すればＯＫでしたが、いまは分割前の敷地の境界と面積を確定（敷地更正）してから分筆作業になります。
境界確定の作業は本当に大変。
敷地に接している所有者と立ち会って境界を決めていくのですが、はい！どーぞ♪とは
なかなかいきません。今回は水路があったり里道があったりと難易度ＵＰです！！
いつもお願いしている酒井測量登記事務所さん頑張っていただきました。
終ってみれば６ヶ月かかってました。 この後、分筆作業に入ります。。
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泉佐野の住宅
2012年3月13日 14:49
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｢泉佐野の住宅｣の敷地で先日行った試掘調査の結果は・・・・ 大当たり！！(汗)
というわけで 発掘調査です。 調査費用は個人負担のところが多いですが
泉佐野市はありがたいことに役所が負担してくれます。 超財政難なのに・・・
というわけで ↓ こんな感じで掘りました。 縦９．０ｍ × 横４．５ｍ × 深さ１．０ｍ
地層の状態を調べてます。 土の色や重なり具合などよくわかります。
調査した範囲を記録します。
銅鐸と銅剣など出ないかな～と思ってましたが、重要なものは出ませんでした。
このクラスの大物が出土したら、敷地の買い上げになるだろうから
敷地探しから再スタート！！になっちゃいますけどね（笑）
やっと 来週から着工です。
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泉佐野の住宅
2012年3月 8日 18:53
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｢泉佐野の住宅｣の敷地は埋蔵文化財の指定地域。
この敷地では過去に調査されたことが無いので試掘となりました。
試掘調査費用は役所が負担してくれます。
1. 重機を使ってどんどん掘って行きます！
2. 何か出てきたら手作業で慎重に掘ります
3. これを繰り返し予定の深さになったら測量
4. 地層の状態や色を記録。
6. 調査が終れば埋め戻し
１箇所の調査に約１時間かかりました。 このあと数ヶ所調べて試掘は終わりです。
調査ポイントすべてに立ち会ってませんので、調査結果は後日役所から届くことに。。
何も出ないことを祈って・・・
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泉佐野の住宅
2012年2月17日 18:37
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｢泉佐野の住宅｣の地鎮祭がありました
前日までは天気が良くなかったのに、天気予報がハズレてこんな感じで晴れました！！
でも、めちゃくちゃ寒かったです。。
確認申請中なので許可が下り次第 待ちに待った着工！！と行きたいところですが、
この敷地は埋蔵文化財の指定地域に入っているので、調査の予定が入ってます。
2012年2月10日 17:38
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｢泉佐野の住宅｣の敷地は生産緑地になっていましたが、先日 解除されました。。
生産緑地とは・・・都市部分に農地等を計画的に保全し、良好な都市環境をつくる役割をもつ土地。
大都市圏の農地は宅地並みに課税されているのですが、この指定を受けると農地として課税されるので税額が安くなったりと優遇されますが、農地として維持し続けないといけなかったり、農地以外として転用転売ができなかったりと制限がいろいろあります。
今回は住宅を建てるだけでなく、土地活用も考えていたので解除手続きをすることになりました。
生産緑地の解除手続には↓↓この３つの条件のどれかの場合に該当すればＯＫです
① 指定から30年以上経過
② 病気などで農業に従事できない
③ 本人が亡くなり相続人が農業をしない
解除手順↓↓↓
市（農業委員会）に買取の申し出をします
↓
市が買取するか判断します（約1ヶ月）
↓
買い取らない場合は、他に買い取る人がいないか斡旋します（約３ヶ月）
↓
誰も現れなかった場合、解除されます。
解除日が1月1日以降になるように手続きを進めてきました。
というのは、固定資産税は毎年1月1日を基準として税額が決まるので、
この日の地目は生産緑地の方がいいのです（＾＾）ｖ
4ヶ月以上掛かりましたが、この敷地の地目は一般の農地になりました。 パチパチパチ！！！
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泉佐野の住宅
2012年1月15日 12:03
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｢泉佐野の住宅｣の計画地の前には道があります。ところがどっこい
建築基準法上の道路として認定されていない道なので接道していないという判断になります。
法律上、認定されている道路に２ｍ以上接していないと建築できません。
こんな時は、過去に認定漏れしてることもあるので、
｢道路判定｣を申請して、ここは基準法上の道路ですか～？？ってお伺いをたてます。
でも、この道は過去に申請されていて、その時は不可の判定でした。
新しい証拠があれば変わることもあるのですが、無いので断念。
次に ｢43条ただし書き｣の申請をします。
これは 敷地周囲の状況と建築物の条件によって許可してもらえます。
正式には｢
建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可｣といいます。
いろいろと交渉があって2ヶ月程かかりましたが、無事に許可をもらえました。
これで接道条件クリアー！！
次は確認申請・・・と行きたいところですが その前に浄化槽の許可申請です（＾＾）ｖ
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泉佐野の住宅
2011年12月14日 15:38
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「泉佐野の住宅」の地盤調査をしました。
いつもは設計初期に調査するのですが、農耕中＆敷地境界を決める必要があったのでこの時期になりました。
ここは遺跡地域、丘陵地、農地という条件と、軽い木造平屋建なので表層の状態がわかるスウェーデン式サウンディングを採用しています。
東北地震で液状化が起こり、未対策物件が話題になりました。
液状化は地下水位が高い砂地で起こりやすい現象ですが、池・川・海など埋め立てには砂を使うことが多く、
こういった地域ではほぼ確実に液状化が起こります。
今回の調査方法では地層のサンプルを取ることができないので、詳細な液状化判定は出来ませんが、
地層の状態・地下水位から簡易的に判断できます。
液状化の可能性を検証し必要なら対策する。 普通で当り前のお話でした。 ちゃんちゃん。
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2011年12月13日 12:15
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『泉佐野の住宅』は平面計画の方針が決まってきましたので、構造の検討と計算を始めました。
僕は木造の構造計算も出来るのですが専門ではありません。
そこで、より効率的な構造が組めるように、構造計算を専門にしている設計事務所の協力のもと進めてます。
餅は餅屋。
2011年9月20日 14:23
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『(仮称) 泉佐野の住宅』
２棟の平屋になりそうです。
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2011年9月10日 14:10
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先日調査に行った敷地で現況測量をしてきました。
このカッコイイ後姿はいつも丁寧な仕事をしてくれる酒井登記測量事務所の酒井さんです。
2011年7月19日 14:14
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先日行った敷地について調べてみると、いろんなことが判明！！
主なものでもこんな感じ↓↓↓
・ 道があるけど、里道と水路で建築基準法上の道路が無い。 おいおい・・・
・ 電気が無い
・ ガスが無い
・ 水も無い
・ もちろん、下水も無い
・ 邪魔なところに電柱（ＮＴＴ）がある
・ 地目が生産緑地
・ 敷地境界が決まっていない
・ 埋蔵文化財の指定地域に入っている
それぞれ単独ではちょくちょく出てくるんだけど、これだけまとまったのは初めて。。
さぁ～ がんばりますよ！！
2011年7月10日 10:44
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今回もこの土地だからこそできる いい家を考えようと思います！
2011年7月 6日 17:30
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